GİRİŞ
Taraflar kira bedelini, emredici hükümlere aykırı olmamak kaydıyla sözleşmenin başında serbestçe belirleyebilirler. Ancak tarafların kira sözleşmesinin başlangıcında belirledikleri kira bedeli, yeni kira dönemlerinde yetersiz kalabilmektedir. Bilhassa, ekonomik dalgalanmalar, enflasyon oranları ve bölgesel değer artışları nedeniyle kira bedelleri düşük kalabilmektedir. Bu durum da kiraya verenler aleyhine adil olmayan sonuçlar doğurmaktadır.
Kira bedelinin artışı konusunda emredici sınırlamalara uymak kaydıyla, tarafların anlaşması halinde herhangi bir sorun bulunmamaktadır. Ancak çoğu zaman kiraya veren ve kiracı, kira artış oranı konusunda anlaşma sağlayamamakta, bu durumda da yeni kira dönemindeki kira bedelinin hakim tarafından belirlenmesi ihtiyacı doğmaktadır.
Kira bedelinin ekonomik koşullar nedeniyle yeniden belirlenmesi amacıyla açılan dava, hukukumuzda kira tespit davası olarak adlandırılmaktadır. Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) m. 344 ve 345 hükümlerinde düzenlenmiştir. Bu dava ile kira bedelinin TÜFE oranlarına, emsal kiralara ve hakkaniyete uygun şekilde belirlenmesi amaçlanmaktadır.
Bu yazımız ile konut ve çatılı işyerleri bakımından açılabilecek kira tespit davasının şartları, yeni kira dönemindeki kira bedelinin hangi kriterlere göre belirleneceği, bu davanın açılma süresi gibi uygulamada önem teşkil eden konular incelenecektir.
I. KİRA TESPİT DAVASI AÇMA KOŞULLARI
A. 1 YIL VE 1 YILDAN UZUN SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİ
Tarafların kira bedeli artış oranına dair anlaşmaları: Yeni kira dönemi için taraflar kira artış oranını belirlemiş olabilirler. Bu durumda tarafların kira artış oranı için kanunda öngörülen üst sınırlara uyması gerekmektedir. TBK m. 344/f. 1 hükmüne göre, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Buna göre taraflar, bir yıl veya daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, yeni kira döneminde kira artış oranını belirlerken bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamalara göre değişim oranını aşmamalıdır.
Tarafların kira bedeli artış oranına dair anlaşmaması: Taraflar kira sözleşmesinde veya sonrasında yeni dönem kira bedelinin ne olacağı konusunda bir anlaşma yapmamış olabilirler. TBK m. 344/f. 2 uyarınca, taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Bu hükme göre, tarafların yeni kira dönemindeki kira bedeli artış oranına dair bir anlaşma yapmamış olması halinde, taraflardan her biri mahkemeye başvurarak kira bedeli artış oranının hakim tarafından belirlenmesini isteyebilirler. Hakim, yeni dönem kira bedelini bir önceki kira yılının TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek kaydıyla hakkaniyeti de gözeterek belirleyecektir. Görüldüğü üzere hakimin belirleyeceği kira artış oranının üst sınırı da TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Hakim, kiralananın durumuna göre bu orana denk veya hakkaniyet gerektiriyorsa daha düşük bir oranda kira artış oranı belirleyebilir.
B. 5 YILDAN UZUN SÜRELİ VEYA 5 YILDAN SONRA YENİLENEN KİRA SÖZLEŞMELERİ
TBK m. 344/f. 3 hükmüne göre: “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”
Madde metninden anlaşılacağı üzere, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde kira tespit davası açabilmek için taraflar arasında kira bedeli artış miktarına dair bir anlaşma yapılıp yapılmaması önemli değildir. Tarafların kira bedeli artışına dair bir anlaşması bulunsa dahi her iki taraf kira bedelinin mahkeme tarafından tespiti için dava açabilecektir.
Kira tespit davası açabilmenin en önemli koşullarından birisi ise, kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen bir sözleşme olmasıdır. Buna göre, sözleşme süresi 5 yılsa yahut art arda yenilemeler 5 yıl boyunca sürmüşse, her beş yıldan sonraki kira bedelinin tespitine yönelik dava açılabilecektir. Bu durumda, örneğin 1 yıllık kira sözleşmesinin her yıl yenilenmesiyle 5. yıl dolmuşsa 6. yıl kira dönemi için TBK m. 344/f. 3 hükmüne dayanılarak dava açılabilecektir. Başka bir örnekte, kira sözleşmesi 2, 3, 4 yıl gibi sürelerle yapılmış olursa da 5. yılın dolmasıyla kira tespit davası açılabilir.
TBK m. 344/f. 3 hükmünde hakimin kira bedelini;
- tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını,
- kiralananın durumunu,
- emsal kira bedellerini
göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde belirleyeceği düzenlenmiştir. Görüldüğü üzere, önceki fıkralardan farklı olarak hakim burada TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranıyla sınırlı değildir. Hakimin, TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranından daha yüksek bir oranda kira artışına karar vermesi mümkündür. Nitekim uygulamada kiralanan yerin konumu, niteliği, metrekaresi ve çevredeki emsal kira bedellerinin ne olduğuna dair hazırlanan bilirkişi raporu hakimin bir kanaate varmasında önem taşımaktadır.
Bu hususta son olarak belirtmek gerekir ki her beş yıldan sonraki kira yılında yukarıdaki biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilecektir.
II. KİRA TESPİT DAVASI AÇMA SÜRESİ VE KARARIN ETKİSİNİN BAŞLANGIÇ TARİHİ
TBK m. 345 hükmüne göre, kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilecektir. Kararın ne zamandan itibaren etki doğuracağı ise aşağıda farklı ihtimallere göre değerlendirilecektir.
Kira Sözleşmesinde Artış Hükmünün Bulunmaması: Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 önceki bir tarihte açılırsa veya kiraya veren tarafından bu sürede kira bedelinin artırılacağı yönünde kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuşsa, yeni kira dönemi sonuna kadar açılan kira tespit davası bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacaktır.
Mahkemenin belirleyeceği kira bedelinin yeni kira döneminden itibaren geçerli olması için yeni kira döneminden en geç 30 gün önceki bir tarihte dava açılmış olması veya bu süre içinde kiracıya ihtar çekilerek yeni kira döneminin sonuna kadar kira tespit davasının açılması gerekir. Her iki durumda da yeni kira bedeli, yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır. Burada belirtmek gerekir ki eski malikin çektiği ihtar, yeni malik için de gerekli ihtar koşulunu sağlar. Yeni malik eski malikin çektiği ihtara istinaden kira tespit davasını açabilir.
Kira Sözleşmesinde Artış Hükmünün Bulunması: Şayet kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına dair bir hüküm mevcutsa, TBK m. 345/f. 3 uyarınca, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Dolayısıyla kira sözleşmesinde kira artışı yapılacağının kararlaştırılması halinde, davanın yeni kira dönemi sonuna kadar açılması yeterlidir. Bir önceki durumda anılan 30 günlük sürede dava açma yahut ihtar çekme koşulu, bu durumda aranmayacaktır.
Yukarıdaki zorunluluklara uyulmadan kira tespit davası açılması halinde, tespit edilen kira bedeli bir sonraki kira yılı itibarıyla geçerli olacaktır.
Son olarak değinmek gerekir ki, YİBBGK’nın 12.11.1979 tarihli E. 79-1 K. 3 sayılı içtihadı birleştirme kararı uyarınca, mahkemenin yeni kira bedelinin belirlenmesi kararı akabinde, kira farkı alacağının icraya konu edilebilmesi için mahkemenin kararının kesinleşmiş olması gerekmektedir.
III. YABANCI PARA ÜZERİNDEN KARARLAŞTIRILAN KİRA SÖZLEŞMELERİNDE KİRA TESPİT DAVASI
TBK m. 344/f. 4 hükmüne göre, sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138. maddesi hükmü saklı tutulmuştur. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır.
Buna göre, 5 yıldan sonra kanun koyucu yabancı paranın değerindeki değişimler dikkate alınarak yabancı para ile belirlenen kira bedelleri bakımından kira tespit davası açılmasına imkan tanımıştır. Bu davada da emsal kira bedelleri, TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranları ve hakkaniyet göz önüne alınacaktır.
IV. ZORUNLU ARABULUCULUK DAVA ŞARTI
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ile bazı davaların açılmasından önce arabulucuya başvurulması bir dava şartı olarak kabul edilmiştir. Söz konusu kanunun Bazı 18/B maddesinin (a) bendi uyarınca kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar da zorunlu arabuluculuk kapsamında dahil edilmiştir.
Bu kapsamda, kira tespit davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekmektedir. Eğer önce arabuluculuğa başvurulmamışsa, davanın dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddi söz konusu olabilecektir.
SONUÇ
Kira tespit davası, kira bedelinin ekonomik koşullar ve emsal kira bedelleri nedeniyle kira bedelinin yeniden tespitinin gerekmesi halinde açılan bir davadır. Bu dava ile hakimin yeni dönem kira bedelini enflasyon oranlarına, emsal kira bedellerine ve hakkaniyete uygun biçimde belirlemesine imkan tanınmaktadır. Söz konusu dava hem kiracıyı fahiş kira artışlarına karşı korumakta hem de kiraya verenin kiralananın değerinden düşük kira bedeli almasını engelleyerek mülkiyet hakkını korumaktadır.
Özellikle 5 yılı aşan kira sözleşmeleri için açılacak kira tespit davalarında, emsal kira bedellerinin sunulması, kiralanan yerde uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılması kira bedelinin adil ve gerçek değerine uygun belirlenmesi açısından oldukça önemlidir.
Mahkeme kararıyla belirlenen kira artış bedellerinin dava tarihinden geriye doğru yeni kira döneminin başından itibaren kiracıyı bağlayabilmesi için kira sözleşmesindeki artış hükümlerinin incelenmesi, yasal sürelerde ihtar çekilmesi ve dava açılması hususlarına dikkat edilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde kiraya verenler açısından yeni kira döneminin artışsız kira bedeli ödenerek geçirilmesi riski doğabilecektir.