KİRALANANIN AYIPLARINDAN DOĞAN SORUMLULUK

GİRİŞ

Bir kira sözleşmesinde kiraya verenin temel yükümlülüğü, kiralanan şeyi sözleşmenin amacına uygun olarak kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme boyunca da bu durumda bulundurmaktır. Kiralananda gerek teslim sırasında gerekse teslimden sonra bir ayıp ortaya çıkması halinde, kiraya verenin ayıptan doğan sorumluluğu gündeme gelir. Kiraya verenin ayıptan doğan sorumluluğu ve kiracının ayıp nedeniyle, kiraya verene karşı ileri sürebileceği haklar Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) m. 304-308 hükümleri arasında düzenlenmiştir.

Kanuni düzenlemede, kiralananda teslim sırasında ve teslimden sonra ortaya çıkan ayıplar bakımından bir ayrım yapılmış, bu ayrıma bağlı olarak kiracıya farklı hukuki imkanlar tanınmıştır. Ayrıca anılan hükümlerde, kiralananda ortaya çıkan ayıbın önemli olup olmadığı kiracının hangi haklara başvurabileceğini belirlemede rol oynamıştır.

Bu yazımız ile konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından teslim sırasında ve teslimden sonra kiralananda ortaya çıkan ayıplardan kiraya verenin sorumluluğunun hukuki çerçevesi, kiracının ayıptan doğan seçimlik haklarını ilgili mevzuat, doktrin görüşleri ve yargı içtihatları ışığında ele alınacaktır.

1. AYIP KAVRAMI VE TÜRLERİ

Kiralananın ayıplı olması, genel olarak kira sözleşmesindeki kullanma amacına uygun niteliklere sahip olmamasıdır[1].  Kiracının, kira sözleşmesini yapma amacını gerçekleştirmeyi engelleyen her türlü teslim, “ayıp” olarak değerlendirilecektir. Yargıtay içtihatlarına göre, sözleşmenin yapılmasında güdülen kullanım amacının tayininde kiralananın tahsis şekli, mahalli örf, kiraya verenin tek taraflı olarak temin ettiği nitelikler göz önüne alınmalıdır[2].

Kiralanandaki ayıp türüne göre; maddi (fiziksel bir bozukluk, eksiklik), hukuki (kiralananın kullanımını engelleyen idari veya hukuki sınırlamalar) ya da manevi (rahatsız edici durumlar) ayıplar şeklinde üç türde ortaya çıkabilir.

1. Maddi ayıp: Kiralanan yerdeki rutubet, ısıtma problemi, su sızıntıları gibi fiziksel bir bozukluk veya eksikliklerdir.
    
2. Hukuki ayıp: Kiracının, kiralanana ilişkin olarak sözleşme ile amaçladığı kullanım imkanının özel veya kamu hukukundan kaynaklanan sınırlamalar nedeni ile azalması veya engellenmesi halinde hukuki ayıp söz konusudur. Kiralanan işyerine ruhsat verilmemesi ya da konut veya işyeri olarak kiralanan yerin iskân izninin bulunmaması hukuki ayıba örnektir.
    
3. Manevi ayıp: Kiraya veren, yakınları ya da diğer komşular tarafından kiracıya devamlı hakaret veya tehditlerde bulunulması, kiracıya veya aile üyelerine sarkıntılık yapılması, kiracıyı rahatsız edecek ve kiralananın kullanımını etkileyecek şekilde gürültü yapılması, kiralananda dış kaynaklı duman/koku bulunması, saldırgan bir köpeğin ortak alanlarda başı boş bırakılması manevi ayıp hallerinin yaygın örneklerindendir[3].  

Kiralananın ayıplı olması bakımından bir diğer ayrım önemli ayıp-önemli olmayan ayıp nitelendirmesidir. TBK m. 304 vd. hükümlerinde kiralananda ortaya çıkan ayıbın “önemli” nitelikte olup olmadığına göre bir ayrım yapılmış, ayıbın önemi kiracının seçimlik hakları bakımından belirleyici bir kriter olarak ele alınmıştır. Bu nedenle, önemli ayıp-önemli olmayan  ayıp kavramlarının tanımlanması kiracının hangi seçimlik hakkı ileri sürebileceğinin tespiti açısından önem taşımaktadır.

Önemli Ayıp: Önemli ayıp, kiralananın sözleşmede belirlenen kullanım amacına göre kullanılmasının imkansızlaşmasına, önemli ölçüde engellenmesine veya zorlaşmasına sebep olan ayıptır. Önemli ayıplar, esaslı ve devamlı şekilde bir zarara neden olurlar[4].  Bir diğer deyişle, ayıp, kiralananın kullanım elverişliliğini ortadan kaldırıyor ya da önemli ölçüde güçleştiriyorsa önemli ayıp olarak kabul edilebilir. Örneğin, bir konut veya iş yerinde yeterli ısıtmanın bulunmaması, sağlığa zararlı şekilde rutubet olması veya su, gaz ve elektrik tesisatının çalışmaması önemli ayıp olarak kabul edilebilir[5].

Önemli Olmayan Ayıp: Önemli olmayan ayıp, kiralananın kullanımını bütünüyle veya önemli ölçüde engel olmayan, ancak kiracının elde etmeyi beklediği faydayı da azaltan ayıplar olarak ifade edilebilir. Önemli olmayan ayıplar; küçük bir temizlik, onarım veya bakım ile düzeltilebilecek “hafif ayıplar” ile küçük bir onarım işlemi ile giderilemeyen ancak kiralananın kullanımını da önemli olmayacak ölçüde kısıtlayan “orta ayıplar”ı kapsar. Kiralanandaki bir pencere camının kırık olması, lambanın patlak olması, çeşmenin bozuk olması gibi durumlar önemli olmayan ayıplara örnektir[6].

Nihayetinde, kiralanandaki ayıbın, önemli olup olmadığı kiralananın kullanım amacı ve kiraya veren tarafından bildirilen özellikler dikkate alınarak her somut olayın unsurlarına göre değerlendirilmelidir.

2. KİRALANANIN TESLİM ANINDA AYIPLI OLMASI HALİNDE KİRACININ HAKLARI (TBK m. 304)
    
3. 1. ÖNEMLİ AYIP HALİNDE KİRACININ HAKLARI

TBK m. 304 uyarınca, kiralananın teslim sırasında ayıplı olması halinde, kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluğunu düzenleyen TBK m. 305 vd. hükümlere başvurabilir.

1. Borçlunun temerrüdü hükümlerine başvurma: Kiracıya kiralananın ayıplı olması nedeniyle izleyebileceği iki farklı yol tanınmıştır. Kiracı dilerse TBK m. 123-126 hükümleri uyarınca temerrüt hükümlerine başvurabilir.
    
2. TBK m. 305 vd. hükümlerde düzenlenen seçimlik haklara başvurma: Diğer taraftan kiracı borçlu temerrüdü hükümleri yerine, TBK m. 305 vd. düzenlenen “kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluk” hükümlerine talepte bulunabilir. Bu talepler aşağıda ayrıca ele alınacak olmakla birlikte, kısaca; ayıbın giderilmesini isteme, ayıbın giderilmesi için yapılan masrafın kira bedelinden düşülmesi, kira bedelinde indirim yapılması, kiralananın ayıpsız benzeriyle değiştirilmesi, kira sözleşmesini fesih, ayıp nedeniyle uğranılan zarar için tazminat isteme şeklinde sıralanabilir.
    
3. 2. ÖNEMLİ OLMAYAN AYIP HALİNDE KİRACININ HAKLARI

TBK m. 304/f. 2 hükmünde ise kiralanandaki önemli olmayan ayıplar düzenlenmiştir. Buna göre, kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplardan dolayı kiraya verenin sorumluluğuna ilişkin TBK m. 305-308 hükümlerine başvurabilir.

Görüldüğü üzere, burada kiracıya önemli ayıplarda olduğu gibi borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere başvurma imkânı tanınmamıştır. Dolayısıyla kiracı, borçlunun temerrüdü hükümleri uyarınca kiralananı teslim almaktan kaçınamayacak, kira sözleşmesini feshedemeyecektir.

Kiralananın önemli olmayan ayıplarla teslimi halinde, kiracı, kiralananın teslimden sonra ayıplı hale gelmesi halindeki haklara başvurabilecek olup bu haklar bir sonraki başlık altında açıklanacaktadır.

3. KİRALANANIN TESLİMDEN SONRA AYIPLI HALE GELMESİ HALİNDE KİRACININ HAKLARI

Kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi halinde, kiracının kiraya verenden talep edebileceği haklar TBK m. 305 ve 308 arasındaki hükümlerde düzenlenmiştir. TBK m. 305 hükmüne göre: “Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.”

TBK m. 305 ile genel olarak düzenlenmiş, devam eden hükümlerde ise seçimlik haklar ile bu hakların kullanılma koşulları düzenlenmiştir. Aşağıda bu seçimlik haklar incelenecektir.

Kiracının seçimlik hakları aşağıdaki şekildedir:

1. Ayıbın giderilmesini talep hakkı

Kiracının TBK m. 306 ve 307 hükümlerinde düzenlenen seçimlik hakları kullanabilmesi için öncelikle kiraya verenden ayıbın giderilmesini istemesi ve kiraya verene ayıbın giderilmesi için uygun bir süre tanıması gerekmektedir. Burada, ayıbın giderilmesini isteme hakkı bakımından ayıbın önemli olup olmasının bir farkı yoktur. Gerek önemli ayıplarda gerekse önemsiz ayıplarda kiracı, kiralanandaki ayıbın giderilmesini talep edebilir[7]. Kiraya veren bu süre sonunda, ayıbı giderirse bir sorun yoktur. Kiracı bu durumda ancak ayıp nedeniyle bir zarara uğramışsa tazminat talebinde bulunabilir. Bununla birlikte, kiraya veren verilen sürede ayıbı gidermezse kiracı diğer seçimlik haklarını kullanabilecektir.

2. Kiracının ayıbı kendisi gidermesi ve onarım masrafını kira bedelinden düşme hakkı

TBK m. 306/f. 1 hükmünde, kiraya verenin kiralanandaki ayıbı uygun bir sürede gidermemesi halinde, kiracının ayıbı kiraya veren hesabına giderebileceği ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebileceği düzenlenmiştir.

Yukarıda değinildiği üzere, kiracının ayıbı kiraya veren hesabına giderebilmesi ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilmesi için öncelikle kiraya verenden ayıbın uygun bir sürede giderilmesini istemesi gerekir. 

Doktrinde, kiracının ayıbı kendisi giderip onarım masrafı tutarının kira bedelinden düşme hakkını ancak önemli olmayan ayıplar, örneğin çatı akmaları, borudan su sızması, musluğun kapanmaması vb., bakımından kullanabileceği ileri sürülmektedir. Bu görüşe göre, kiracı önemli ayıplarda bu hakka başvuramaz. Önemli ayıplarda, örneğin depremde kolonun ağır hasarlanması, kiracının TBK m. 113 hükmü gereğince ayıbı kendisinin giderebilmesi için hâkimden izin alması gerektiği savunulmaktadır. Bu görüşe göre, TBK m. 306/f. 2 hükmünde “kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi” ele alınarak bu durumda kiracıya sözleşmeyi fesih hakkı tanınmıştır.

Dolayısıyla, işbu maddede ayıplar bakımından bir ayrım yapılmış; ilk fıkrada önemli olmayıp ayıplar, ikinci fıkrada ise önemli ayıplarda kiracının başvurabileceği seçimlik hakka yer verilmiştir[8]. Bu görüşün bir diğer gerekçesi ise kiracıya önemli ayıplarda hakimden izin almadan ayıbı giderme imkanı tanınırsa, bu durumun kiracının hileli davranmasına ve masraf tutarlarının çoğunlukla uyuşmazlığa konu olmasına yol açacak olmasıdır[9]. Öte yandan, kiraya verenin zamanında haberdar edilmesinin mümkün olmadığı veya kiraya verene ulaşılamadığı acil durumlar gibi istisnai hallerde, kiracının hakimden izin almaksızın ayıpların giderilmesi için gerekli onarımları yapabileceği söylenebilir. Bu durumda kiracının TBK m. 306/f. 1 hükmüne dayanarak onarım masrafını kira bedelinden düşme hakkı olmayacak, ancak vekâletsiz iş görme hükümlerine göre kiraya verenden talepte bulunabilecektir[10].

3. Kiracının kiralananın ayıpsız benzeriyle değişimini talep hakkı

TBK m. 306/f. 1 hükmüne göre, kiraya veren ayıbı uygun bir süre için gidermezse, kiracı ayıbı kiraya veren hesabına gidermek yerine kiralananın ayıpsız benzeriyle değişimini talep edebilir. Ancak kiracının bu hakkı ileri sürebilmesi için kiraya verenin kiralananla benzer nitelikteki bir mala sahip olması gerekir, aksi halde kiracı bu hakkını kullanamaz. Gerçekten de konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kiracının bu hakkını ileri sürmesi güç görünmektedir. Ancak kiraya verenin ayıplı kiralananla aynı binada, aynı cephe, oda sayısı/büyüklüğü, ısınma, mutfak ve banyo gibi benzer niteliklere sahip başka bir konutunun/iş yerinin bulunması halinde kiracının bu hakkını ileri sürebileceği kabul edilmektedir[11].  

Yine, TBK m. 306/f. 3 hükmüne göre, kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Aynı maddenin son fıkrasına göre ise kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir. Buna göre kiraya verenin, kiracının ayıp nedeniyle uğradığı zararın tümünü karşılamak ve kiralananın ayıpsız bir benzerini hemen temin etmek şartını birlikte yerine getirmesi gerekmektedir. Kiraya veren bu şartları yerine getirdiğinde kiracı artık kira bedelinde indirim, sözleşmenin feshi gibi diğer seçimlik haklara başvuramayacaktır.

4. Kiracının kira bedelinde indirim yapılmasını talep hakkı

TBK m. 307 hükmüne göre, kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir.

Bu hak, TBK m. 306’da düzenlenen onarım masrafını kira bedelinden düşme hakkından farklıdır. Burada, kiracı ayıp giderilinceye kadar kira bedelinde ayıpla orantılı bir indirim isteme hakkına sahiptir. Dolayısıyla, kiracı bu hakka başvurduğu takdirde, ayıp devam ettiği sürece kiracı örneğin aylık kira bedellerini indirimli ödeme hakkına sahip olacaktır.

TBK m. 307 ile düzenlenen kira bedelinde indirim yapılmasını talep hakkının hangi tür ayıplar için geçerli olduğu doktrinde tartışmalıdır. Bir görüşe göre, önemli ve önemsiz ayıpların her ikisinde de kiracı bu hakkını ileri sürebilecekken[12], aksi yöndeki görüşe göre ise, maddede “kiralananın kullanımını etkileyen ayıplar” dan bahsedildiği için bu talep yalnızca önemli ayıplar için ileri sürülebilecektir[13].

5. Sözleşmeyi fesih hakkı

TBK m. 305/f. 2 hükmünde: “Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.” denmiş, paralel şekilde TBK m. 306/f. 2 hükmünde: “Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir.”

Kiracının sözleşmeyi fesih hakkını kullanabilmesi için öncelikle ayıbın önemli bir ayıp olması gerektiği kabul edilmektedir[14]. Ayrıca kiracının bu hakka başvurabilmesi için önce kiraya verenden ayıbı uygun bir sürede gidermesini talep etmesi fakat kiraya verenin bu talebi yerine getirmemiş olması gerekir.

6. Ayıp nedeniyle uğranılan zararı talep etme

TBK m. 308 uyarınca, kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe, kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya ödemekle yükümlüdür. Zararın giderilmesini talep hakkı yukarıda anılan seçimlik hakların kullanılmasını önlemez.

Kiracı, ayıp nedeniyle kiraya verenden yukarıda anılan seçimlik haklarla birlikte veya bu haklardan bağımsız olarak tazminat talebinde bulunabilir[15]. Kiracının tazminat talebi için ayıptan kaynaklı olarak bir zarara uğraması gerekmektedir. Burada, kiraya veren karine olarak kusurlu kabul edilmiş ancak kusursuzluğunu ispat ederek zararı tazmin etmekten kurtulma imkanı tanınmıştır. Görüldüğü üzere, kiracının ayıptan kaynaklı olarak diğer seçimlik haklarını kullanabilmesi için kiraya verenin kusurlu olup olmadığı bir önem taşımıyor iken ayıptan doğan zararın tazmini için kiraya verenin kusurlu olması gerektiği kabul edilmiştir[16].

Kiracının tazminat talep edebilme hakkı, önemli ve önemsiz ayıpların her ikisi bakımından da geçerlidir[17].  

4. Kiracının Bildirim Yükümlülüğü

TBK m. 318 ile kiracının ayıpları kiraya verene bildirmekle yükümlü olduğu düzenlenmiştir. Bu hükme göre, kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür, aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.

Kanunda bildirim için yazılı şekil şartı aranmamıştır. Ancak olası uyuşmazlıklarda ispat sorunu yaşanmaması için bildirimin yazılı şekilde (noter, iadeli taahhütlü mektup, güvenli elektronik imza) yapılmasında fayda vardır.

5. Ayıptan Doğan Sorumluluğun Sınırları

Kiracı, kira sözleşmesinin kurulması anında kiralananın ayıplı olduğunu biliyorsa veya gerekli özeni gösterseydi bilebilecek idiyse, kiraya verenin sorumluluğu ortadan kalkar ya da sınırlanır.

Kiralananda mevcut açık nitelikteki bozukluklara karşın kiracının uzun bir süre kiralananı mevcut hali ile kullanması ve bu konuda uyuşmazlık çıkartmaması, kiracının kiralananı mevcut hali ile kabul ettiği şeklinde yorumlanabilir. Böylesi bir durumda kiraya veren ayıptan sorumlu tutulamaz[18].

6. Ayıptan Doğan Sorumluluğun Sınırlandırılması veya Kaldırılması

Kural olarak taraflar, sözleşmelerde TBK m. 115 uyarınca sorumsuzluk anlaşması yaparak borçlu tarafın sorumluluğunu kısmen veya tamamen kaldırabilir yahut sınırlayabilirler. Ancak konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri bakımından kiracı aleyhine düzenleme yapılamayacağı emredici hüküm olarak düzenlenmiştir. Bu nedenle, konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde, kiraya verenin ayıptan doğan sorumluluğunu sınırlayan yahut ortadan kaldıran anlaşmalar hükümsüz olacaktır.

SONUÇ

TBK m. 304 vd. hükümlerde düzenlenen kiraya verenin ayıptan doğan sorumluluğu, kiraya verenin kiralananı kullanıma elverişli şekilde teslim etme ve sözleşme süresi boyunca da bu elverişliliği devam ettirme borcunun bir sonucudur. Kiraya verenin ayıptan sorumluluğu ve kiracının talep edebileceği hakların kapsamı, ayıbın ortaya çıkma anına ve ayıbın önemine göre değişiklik göstermektedir.

Kiracı; kiralanandaki ayıbı giderterek onarım masrafını kira bedeli borcundan düşme, ayıp devam ettiği müddetçe ayıplı orantılı olarak kira bedelinde indirim isteme, kiralananın ayıpsız benzeriyle değişimini isteme yahut kira sözleşmesini feshetme gibi çeşitli imkanlara sahiptir. Kiracı, seçimlik haklardan kendisine uygun olanı tercih edebilecektir. Ancak kiracının seçtiği seçimlik hakkın talep edilebilme koşullarının da somut olayda mevcut olması gerekir. Kiracı, bu seçimlik hakların yanı sıra ayıp nedeniyle bir zarara uğramışsa bu zarar için ayrıca bir tazminat da talep edebilecektir. Kiracının anılan haklarını kullanabilmesi için zararın büyümesine sebep olmaması ve ayıpları zamanında kiraya verene bildirmesi önem arz etmektedir.

KAYNAKÇA:

1. YAVUZ, CEVDET/ ACAR, FARUK/ÖZEN, BURAK: Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre Güncellenmiş ve Yenilenmiş 14. Bs., İstanbul, Beta Yayıncılık, 2016.
2. AYDOĞDU, MURAT/TUNCER, NALAN/ MERAL, OĞUZHAN: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, 3. Bs., Ankara, Adalet Yayınevi, 2023.
3. ARAL, FAHRETTİN/ AYRANCI, HASAN: Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 17. Bs., Ankara, Yetkin Yayıncılık, 2024.
4. lexpera.com.tr